Der Wohnungsmarkt in Berlin bleibt angespannt. 2024 stiegen die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich zwölf Prozent, wie aus dem Wohnungsmarktreport der Hyp Bank und des Maklerhauses CBRE hervorgeht. Das ist deutschlandweit der höchste Anstieg. Besonders betroffen ist der Bezirk Lichtenberg, wo die Miete bei Neuvermietungen im Schnitt um 20 Prozent stieg. Hier mussten Menschen mit neuen Mietverträgen deutlich mehr zahlen. Im Gegensatz dazu entwickelten sich die Bestandsmieten dort vergleichsweise moderat.
Ein genauer Blick auf die Zahlen zeigt große Unterschiede. Trotz des Preisanstiegs gehört der Bezirk Lichtenberg noch immer zu den günstigeren Wohnregionen in Berlin. Im Ortsteil Wartenberg lagen die Kaltmieten 2024 bei nur 7,62 Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise günstige Mieten wurden auch in Marzahn-Nord und an der Raoul-Wallenberg-Straße mit 7,33 Euro pro Quadratmeter gemeldet. Allerdings zeigen die Preissprünge innerhalb des Bezirks ein anderes Bild.
Lichtenberg zeigt extremes Mietgefälle
In Teilen von Lichtenberg kostet die Miete mehr als das Doppelte. Spitzenreiter sind Karlshorst mit 18,56 Euro und Rummelsburg mit 17,86 Euro pro Quadratmeter. Ein klares Nord-Süd-Gefälle zeichnet sich ab. Der starke Preisanstieg im gesamten Bezirk hängt auch mit der regen Bautätigkeit zusammen. Kein anderer Bezirk in Berlin errichtete 2024 mehr Mietwohnungen als Lichtenberg. Es entstanden 6690 neue Wohnungen, gefolgt von Treptow-Köpenick mit 5660.
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Im Norden Lichtenbergs bauten vor allem landeseigene Wohnungsunternehmen. Diese sorgten dafür, dass der Großteil der neu errichteten Wohnungen mietpreisgebunden war. Im Süden des Bezirks dominierten private Investoren. Hier greift die Mietpreisbremse meistens nur in begrenztem Umfang. Laut den Regeln des Senats müssen private Projekte lediglich 30 Prozent mietpreisgebundene Sozialwohnungen enthalten.
Hoher Anteil landeseigener Neubauprojekte in Lichtenberg
In Karlshorst führte eine veraltete Regelung dazu, dass im Großprojekt „Parkstadt Karlshorst“ nur 25 Prozent mietpreisgebundene Wohnungen entstanden. Einige der neugebauten Wohnungen kosten über 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.
Der Bezirk Lichtenberg verzeichnet einen großen Anteil landeseigener Bauprojekte. Im Jahr 2024 entfielen 57 Prozent des Neubaus auf landeseigene Wohnungsbaugesellschaften. Dies ist eine Steigerung von 51 Prozent gegenüber 2023, als der Anteil bei 51 Prozent lag. Nur Spandau erreichte mit 64 Prozent einen noch höheren Anteil. Trotz des großen Wohnraumzuwachses in Lichtenberg sind die Angebotsmieten gestiegen. Das liegt laut Experten vor allem an den stark gestiegenen Baukosten. Der SPD-Abgeordnete Andreas Geisel erklärt: „Viele Bauprojekte sind 2024 fertiggestellt worden, in einer Zeit, in der die Baukosten auf einem Höchststand waren.“ Diese höheren Baukosten haben die Mietpreise direkt beeinflusst.
Starke Preissteigerung bei Eigentumswohnungen
Selbst landeseigene Wohnungsunternehmen können laut Geisel kaum noch günstige Mieten anbieten. Er verweist außerdem auf die Parkstadt Karlshorst. Dieses Großbauprojekt hätte günstigeren Wohnraum bieten können, wenn die Planungsprozesse schneller abgelaufen wären. „Fakt ist, dass Wohnen in der Parkstadt Karlshorst günstiger wäre, wenn wir die Planungsprozesse beschleunigt und das Projekt früher fertiggestellt hätten“, betont Geisel. Private Investoren verschärfen die Situation zusätzlich, da sie ihre Gewinnversprechen einlösen müssen. Sie profitieren zudem stärker von der angespannten Marktsituation und den knappen Wohnungsangeboten.
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Nicht nur bei den Mietpreisen verzeichnet Lichtenberg große Anstiege. Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind 2024 deutlich gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sie sich im Bezirk um etwa sechs Prozent auf durchschnittlich 5304 Euro pro Quadratmeter. Karlshorst ist hier erneut Spitzenreiter mit Quadratmeterpreisen von 7000 Euro und mehr. Damit zählt dieser Ortsteil zu den teuersten Wohngegenden Berlins.
Lichtenbergs Nachbarbezirk Marzahn-Hellersdorf zeigt dagegen eine gegenteilige Entwicklung. Hier sind 2024 die Preise für Eigentumswohnungen um 9,7 Prozent gefallen. Das ist berlinweit der stärkste Rückgang.
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